【法人向け】不動産購入は節税になる？メリット・デメリットを全公開

法人の不動産投資の節税対策とは？メリットやデメリット・リスクも紹介！

不動産は取得の段階から計画を立てる事が大事になる

「不動産投資」は投資と呼ばれていますが、物件購入から客付・賃貸管理などは「事業」とも言えます。

事業と考えると、始める前からしっかりとした計画を立てることが重要になります。

 

個人とは違う？法人の不動産投資について

所得税率と法人税率について

所得に対してかかる税金は個人が「所得税」、法人が「法人税」です。どちらも所得が増えると税率が上がりますが、税率の上がり方が全く異なりますので、下の表で確認してみましょう。

 

個人の税率（所得税率 + 住民税率）

課税所得金額	税率	控除額
0～195万円	15%	0円
195万円～330万円	20%	97,500円
330万円～695万円	30%	427,500円
695万円～900万円	33%	636,000円
900万円～1,800万円	43%	1,536,000円
1,800万円～	50%	2,796,000円

 

法人の税率（法人税率 + 住民税率 + 事業税率）

利益	税率
0～400万円	約22％
400万円～800万円	約23％
800万円～	約36％

 

個人で不動産を取得した場合と法人で不動産を取得した場合の違いについて

個人と法人の不動産を取得した場合の違いでは、「減価償却費」の扱いが変わります。

個人は「強制償却」で一度決まった減価償却費は変更できません。法人は所得に合わせて減価償却費を調整できる「任意償却」です。

その年の減価償却費を0円にすることも可能です。

 

減価償却費計上前の利益が200万円で減価償却費の枠が300万円の場合どうなるのか？

法人を抑えたいときは、減価償却費を200万円計上すれば利益が0円にできます。

金融機関から融資を受けたいときは、法人は利益を上げていなければいけません。その場合は、減価償却費を計上せずに利益を200万円にできます。

 

物件の取得は個人と法人どちらが得か？

ここまでの内容を見ると、不動産で利益が上げられるのであれば法人の方が有利になります。

 

法人名義のローンはどのように組めばいいのか？

個人の場合もそうですが、法人名義で不動産投資ローンを組むときは、フラット35や民間の住宅ローンは利用できません。また、自分が住むわけではないため、住宅ローン減税も利用できません。

法人名義のローンは、住宅ローンより金利が高いビジネスローンや不動産担保融資で組むことになります。

 

【知っておきたい節税対策】法人で不動産購入した時のポイントは？

土地の購入に係る借入金の利子について

建物の購入に係る借入金の利子は経費にできます。

ただし、土地の購入に係る借入金の利子は経費にできない場合があります。

 

不動産購入時の借入金額の設定は？

借入金の金利を経費とした場合の節税効果を最大にするためには、借入金額と建物の購入金額を同額にする必要があります。

 

新規で不動産投資をする場合はどうするのか？

節税を目的とした新規の不動産投資は以下の2つが重要です

 

1. 物件価格の中で建物の割合が大きいもの

2. 可能な限り土地部分は自己資金で、建物部分は借入金で購入する

 

すでに不動産投資をしている場合について

すでに不動産投資をしている場合は、目的を明確にしてから対応する必要があります。

 

目的別方針

• 利益：家賃アップ、経費削減を検討する

• 節税：今後も節税ができるか、できない場合は売却か買い替えを検討する

 

不動産管理会社を使った節税方法について

不動産管理会社を設立し、そちらに不動産の所得を移転して節税する方法は3つあります。

 

1. 不動産管理会社に賃貸管理を委託する

2. 不動産管理会社に物件を貸出し、不動産管理会社が別の人に賃貸に出す

3. 不動産管理会社に物件を売却し、不動産管理会社が持ち主に地代を支払う

 

不動産購入時の購入金額の設定は？

不動産管理会社へ不動産を売却（不動産管理会社が不動産を購入）するときは、適切な時価か帳簿価額でなければいけません。

不当に安い金額だと税務署から指摘され、追加で税金を払うなどの対応を求められることがあります。

 

地代の支払と相続税評価について

土地を個人が所有し、建物を法人が所有していた場合は、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出する必要があります。

法人が個人に地代を支払うと、土地の相続税評価額が自用地価額の80%になります。

 

共済を解約した時の利益を損金にする方法について

会社の役員を共済に加入させた場合、解約させたときの利益を損金にする方法があります。

役員が退職するときに、共済の解約返戻金を役職退職金として損金に計上し、節税ができます。

ただし、勤続5年以下の場合は税額が優遇されませんので、勤続5年以上の役員に支給するのが無難です。

 

法人で生命保険を活用した節税方法について

個人の場合は、生命保険料控除が最大12万円しか所得控除できません。

法人の場合は、事業主を被保険者として生命保険に加入すれば、一部もしくは全額が費用になります。

 

不動産投資の生命保険節税方法については出口戦略が重要である

生命保険の満期保険金や解約返戻金は、会社の収入として計上されます。そして、保険料は損金として計上できます。満期保険金や解約返戻金が高額なものでは、税務署から指摘を受ける可能性があります。

 

法人税が節税できる！法人の不動産投資によるメリット

不動産の減価償却により所得税と住民税あるいは法人税が軽減される

減価償却費は実際に支出は発生しないものの、税制上は経費にできます。不動産の減価償却を活用することで、所得を減らすことができます。

よって、個人であれば所得税と住民税が、法人であれば法人税が軽減されます。

 

不動産投資は保育料を節約する事ができる

認可保育園などの保育料は、住民税（の所得割額）で決まります。不動産投資で個人の所得を減らすことができれば、保育料を節約できます。

 

不動産投資≒不動産経営になるので経営に関わる経費を計上する事が出来る

不動産投資は投資というよりは、賃貸管理などがメインとなるため不動産経営と言えます。

経営であれば、交通費・交際費・固定資産税・修繕積立金などは経費として認められ、所得を減らすことができます。

 

法人では経常利益が800万円未満であれば利益が出ていても低い税率しか取られない

法人税は実効税率では、計上利益400万円未満で19％程度、800万円未満で25％程度、800万円以上で33％程度です。

目安としては、法人の経常利益が800万円未満であれば、法人税率が低いことになります。

 

相続税の節税もできる

不動産投資は相続税対策としても活用できます。

一定の大きさ未満の住宅であれば「小規模宅地の特例」が利用できます。小規模宅地の特例とは、相続税評価額が評価額は、自分の居住用では80％削減、投資賃貸用では50％削減されます。

 

不動産所得の所得を分散する事ができる

個人の所得が高くなると、所得税率が高くなります。法人に所得を分散できれば、個人の所得税率が下がり、節税策が増えることで税金を減らすことができます。

 

収入の少ない親族に所得分散する事ができる

所得を分散する相手も重要です。専業主婦の妻や退職した両親などに所得を分散できれば、全体として所得税率を減らすことができます。

 

法人ならではの税制上の優遇措置がある

法人であれば、保険商品や経費を利用した節税ができます。

 

法人の不動産投資によるデメリット

固定資産税や不動産取得税が発生してしまう

不動産を保有すれば、居住用・投資用に関わらず、固定資産税や不動産取得税などが発生します。

 

数年後に収益が損失を上回り、増税になる可能性が高い

不動産投資は、減価償却費による節税が重要なポイントです。

ただし、減価償却費は一定期間が過ぎると利用できなくなります。そうなると、実際の収支は変わらなくても税制上の経費が減ってしまうため、増税になる可能性が高くなります。

 

管理費や修繕費や保険料などの維持費用がかかってしまう

不動産を保有すれば、居住用・投資用に関わらず、管理費・修繕費・保険料などの維持費用が発生します。

 

売却のときに多くの税金を支払う可能性がある

不動産を売却した時に、購入した時よりも不動産価格が上がっていれば、税金を払う可能性があります。

その場合は、保有期間が5年超の方が税率が低くなります。5年以内で売却した場合は、短期譲渡所得となり税率39%です。5年超で売却した場合は、長期譲渡所得となり税率20%です。

 

節税しているのではなくただ損をしてしまう可能性がある

節税目的で不動産投資を行うというと、基本的に赤字になります。

想定以上に赤字になったり、自分の収入が減ってしまうと損する可能性があります。

 

節税目的で不動産投資するリスクは？

入居者が入らず家賃が下がる場合がある

不動産投資の主な収入源は、入居者からの家賃です。入居者が入らない場合は、家賃を下げれば入居者が見つかる可能性があります。ただし、家賃が下がれば収入が減ります。

 

維持費が膨らんでしまい収益が出なくなる可能性がある

不動産は古くなるほど設備が壊れたり、建物の修繕費用がかかるため、年々維持費が膨らんでしまう傾向があります。収入は増えないのに維持費が増えるということは、収益が出なくなる可能性があります。

 

不動産を売却できないかできても損をする可能性がある

不動産は、株などのようにすぐに売却できません。まずは買い手を探すのに数カ月かかる可能性があります。

また、売却できても多くの場合は購入価格よりも金額が下がる可能性が高いです。ローンより売却価格が低い場合はその差額分を自分で現金を用意しなければいけません。

 

震災によって不動産がなくなる可能性がある

不動産は、家事や地震などでなくなる可能性があります。火災保険や地震保険もありますが、全額は保障されない場合が多いです。

 

金融機関から有利な条件で借り入れがしにくくなる

不動産投資をし、多くの借入金がある場合に、自分の居住用の不動産を購入しようとすると、金融機関から嫌煙されたり、不利な条件が提示される可能性があります。

 

役員の社宅制度で節税する方法

マンション等の住居の購入を考えている経営者は会社で購入した方がいい？

自分用のマンションを購入した場合、住宅ローン控除が利用できれば節税ができますが、利用できれなければ節税できません。

会社でマンションを購入し、社宅とすることで住宅の費用は会社の経費になるため、節税ができます。

 

役員社宅による節税とは？

個人ではなく会社が住居を借りて、会社の社宅として役員に貸し付けます。会社が支払う家賃から役員から受け取る家賃を引いた金額を、会社の損金に計上することで会社の節税ができます。

 

法人で社宅を所有するメリットについて

固定資産税や管理費などは、個人で自宅を所有した場合は経費になりません。社宅であれば、会社の経費になりますので節税ができるのがメリットです。

 

法人で社宅を所有するデメリットについて

社宅では、住宅ローン減税が受けられません。

 

経営者が会社に支払う家賃について

社宅の場合、居住者は会社に一定額を家賃として支払わなければいけません。家賃があまりにも安すぎたり、無料であると税務署から指摘される可能性があります。

 

床面積が99平方メートル(木造などの場合は132平方メートル)以下の場合

役員から会社に支払う家賃は、以下の3つの合計額より高くする必要があります。固定資産税が不明なときは、便宜的にその物件の家賃の50%以上にすればいいでしょう。

 

1. ( その年度の建物の固定資産税の課税標準額 ) × 0.20％

2. ( その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 ) × 0.22％

3. 12円 × ( その建物の総床面積㎡ / 3.3㎡ )

 

床面積が99平方メートル(木造などの場合は132平方メートル)を超える場合

以下の1.と2.の合計額の12分の1が、役員から会社に支払う適正家賃になります。

 

1. ( その年度の建物の固定資産税の課税標準額 ) × 10％（木造などの場合は12%）

2. ( その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 ) × 6％

 

売るときのこと考えよう

社宅はいつまでも利用できるものではありませんので、売却するときのことも考えておきましょう。

 

売却益が生じる場合について

不動産を売却して売却益が生じる場合は、法人の所得に加算され法人税がかかります。

 

売却損が生じる場合について

個人の所有で売却損が発生した場合、特定の条件に合致したときのみ所得税を減らすことができます。法人の所有であれば、法人の損金として法人税が軽減されます。

 

自宅を会社の名義にするメリットとデメリットとは？

会社を経営していると自宅を会社名義する事ができる

会社を経営している経営者であれば、自宅を会社名義にできます。

 

自宅を会社の名義にするメリットって何？

自宅を会社の名義にするメリットは2つあります。

 

1. 社宅の家賃は一般の賃貸住宅の家賃より安くできる

2. 住宅費が会社の経費にできるため、会社の節税ができる

 

自宅を会社の名義にするデメリットは？

自宅を会社の名義にするメリットは4つあります。

 

1. 住宅ローン控除が受けられません

2. 住宅ローンが組めません（事業用ローンになる）

3. 会社がローンを組むと、団体信用生命保険に加入できない場合がある

4. 会社の経営が圧迫される可能性がある

 

不動産投資の節税をする時に選びたい法人について

不動産管理法人とは

不動産管理法人とは、賃貸住宅などの収益を目的とした不動産を管理するビジネスを行う法人です。

 

不動産一括借上(サブリース)法人とは

サブリースとは、入居者の有無に関わらず、一定の手数料を取る代わりに管理会社が投資家に家賃を保証する方法です。

サブリースを利用することで、個人の利益の一部を法人に移転させ、節税を行うことができます。

 

不動産所有法人とは

不動産所有法人とは、収益を目的とした不動産を法人が所有している運営形式です。

 

不動産投資で法人融資を引くには？

自己資本比率が高い

金融機関は、法人の自己資本比率に注目します。自己資本比率とは、法人の資産の中で現金や株式などの自己所有の資産がどれくらいの割合かを示したものです。

自己資本比率が高い方が、借入金の返済確率が高くなりますので、金融機関からの信頼感が増えます。

 

当期利益と減価償却費の合計額が大きい

金融機関は、返済財源（フリーキャッシュフロー）は当期利益と減価償却費の合計額で判断します。

 

不動産投資専業の法人である

法人が不動産投資以外の事業を行っている場合は、不動産投資が利益が出ていても他の事業が赤字だと経営の信頼感が低下します。不動産投資専業の法人であれば、利益が出ている場合は、安定感があるため信頼感が向上します。

 

不動産投資事業の実績がわかりやすい

不動産投資事業の収益実績や今後の事業プランを分かりやすく資料にまとめておくと、金融機関も融資の判断がしやすくなります。

 

土地活用を法人するメリットについて

土地活用における法人化について

土地活用とは、利用していない土地を使って利益を上げることです。ほとんどの人は土地活用を法人化して行っています。

 

法人化して土地活用するメリットについて

法人化して土地活用するメリットは4つあります。

 

1. 所得が増えてきた場合、法人の方が税金が低くなる

2. 一般的に個人より法人の方が金融機関の信用が高いため、ローンが有利になる

3. 自分の退職金を法人からもらうことができる

4. 社会保険が使えるようになり、家族も加入できる

 

法人化して土地活用するデメリットについて

法人化して土地活用するデメリットは4つあります。

 

1. 法人設立には費用がかかる

2. 法人は何もしていなくても維持費がかかる

3. 帳簿が複式簿記になるため、事務作業が増える

4. 株式会社は一定期間ごとに役員の改選が必要になる

 

法人化して土地活用する際の注意点について

法人化の目的は節税です。節税は所得があってできるものですので、法人の収益が悪化してくると、法人より個人の方が税負担が低くなる場合があります。

 

法人で不動産投資を行う場合はデメリットやリスクを良く知ろう！

法人を設立する場合も、不動産を購入する場合も一度始めてしまうと、なかなかすぐにやめるということができません。

メリットだけではなく、デメリットやリスクもしっかり理解してから、取り組むようにしましょう。

 

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