2017/08/29

借りる

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どっちがお得?住宅ローンの金利は固定と変動のどちらが良いか徹底解説!

住宅ローンの金利を選ぶ方法と金利の幅について解説!

どっちがお得?住宅ローンの金利は固定と変動のどちらが良いか徹底解説!

住宅ローンは変動金利と固定金利どちらがいいのか?

この記事をご覧になっているあなた!今現状、住宅ローンや金利について調べたくて、あちこちのサイトをご覧になっていることでしょう。

しかし、ローンや金利というのは、なかなか難しそうで、どのような情報を見てみても頭に入ってこないのではないでしょうか?

 

それもそのはず、住宅ローンや金利というのは一見非常に難しく見えてしまいます。

しかし、これらの内容はポイントさえしっかりと掴んでしまえば実はそこまで難しくはないのです。

 

今回この記事では、そのような住宅ローンや金利に悩まされているような人に向けて、「どっちがお得?住宅ローンの金利は固定と変動のどちらが良いか徹底解説」をしてまいります。

 

まず初めに、住宅ローンの金利を選ぶ方法と金利の幅についてお話をしてまいります。


ズバリみなさんが気になるのは、住宅ローンは変動金利と固定金利どちらがいいのかということではないでしょうか?

住宅ローンを決めるときに1番悩むポイントは、どの銀行の住宅ローンを借りることと考えている人もいるかとは思いますが、そうではなく住宅ローンのタイプを変動金利にするか固定金利にするかということの方が非常に大事になってくるのです。

これらは非常に重要なポイントになってきますが、計算が難しくなかなか答えが出にくい問題でもあると思います。

 

この記事では変動金利の住宅ローンにするか固定金利の住宅ローンにするかを簡単に選べるようにしていきたいと思います。

 

変動金利と固定金利を決めるには?

どっちがお得?住宅ローンの金利は固定と変動のどちらが良いか徹底解説!

変動金利と固定金利どっちの住宅ローンが得くかで選ぶと決まらない

それではここから変動金利と固定金利について詳しく話をしてまいります。

まず初めに変動金利と固定金利、どっちの住宅ローンが得かについて話をしていきたいと思います。

 

変動金利の住宅ローンにするか固定金利の住宅ローンにするかを選ぶ基準としてみなさんが考えるのは、どちらが得なのかどうかでしょう。

 

ですが、この考えだけで固定金利か変動金利を選ぶのであれば最適な答えを出すことはできません。大切になってくるのは、変動金利の住宅ローンの総返済額を正確に計算することは不可能ということです。

当然のことですが、将来の金利というのはどれも推測にすぎません。あらゆるところに金利についての情報であったり、予想であったりがありますがこれらは全て予想にすぎません。結果としてその推測が正確になるかもしれませんが、現時点ではそれはわかりません。

これも当然のことですが、住宅ローンの総返済額の計算は支払期間全部の金利をわかっていないと計算することができません。変動金利については正確に計算することはできないのです。どういうことかというと、借りる時点で変動金利の住宅ローンは全部でいくら支払うのかは結果的に計算することができないということなのです。

フラット35を始めとする全期間固定金利、借りた時点で返済終了までの金利がわかる住宅ローンであれば全部でいくら支払うのかを計算することは出来ます。

ですが、いくら支払うのか計算出来ない変動金利住宅ローンとはどちらが得なのか比べるのは難しいのです。

つまり変動金利であっても固定金利であっても計算出来ないため、どちらが得なのかということには一生答えが出ないということです。

その使う人がどのような思い、目的で使うのかによって変わってくるということなのです。

 

銀行やハウスメーカーが出してくる住宅ローンシミュレーションは変動金利が多いのは何故?

続いては銀行やハウスメーカーが出してくる住宅ローンシミュレーションは変動金利が多いのは何故なのかについてお話ししていきます。

 

銀行やハウスメーカーが提供している住宅ローンのシミュレーションは、フラット35のように全期間固定金利の住宅ローンではなく、変動金利、3年固定、10年固定などの変動金利型の住宅ローンである場合が多いのです。その理由は簡単で、変動金利型の住宅ローンで返済シミュレーションを出したほうが買ってもらいやすいからです。

 

景気が上がれば金利は上がりますが、景気が上がらないと金利が上がらないわけではありません景気が悪くても金利は上がるのです。

住宅ローンを払いながらゆとりのある生活、幸せな生活を送れるかどうかなんていうことは考えてくれていないでしょう。

住宅ローンの返済額が高くても全期間固定金利の住宅ローンを勧めてくれるハウスメーカーや工務店はいいかもしれません。

 

変動金利は借り手側が、定金利は貸し手側が金利変動リスクを取る

続いては変動金利は借り手側が、定金利は貸し手側が金利変動リスクを取ることについて見て行きましょう。

 

変動金利の場合は、返済年数を減らせば変動金利の住宅ローンを早く終わらせることが出来ます。金利上昇リスクを抑えられるし、総返済額も減らすこともできます。

金利がこれだけ低い今、住宅ローンの返済年数を減らしたり繰上返済をしたり、住宅ローンの借入額を必要以上に減らしたりする「住宅ローンにお金を入れる」行為は賢いとはいえません。
 

変動金利か固定金利か選べないからミックス住宅ローンにするのは危険

住宅ローンを組む際に、固定金利期間選択型住宅ローンというのがあります。これはいわゆる「3年固定」とか「10年固定」と呼ばれる住宅ローンのことを言います。

実は固定と書かれていますが、それ自体固定されるのは住宅ローンの返済が始まってから一定の期間だけなのです。

 

10年固定であれば、10年後は変動金利の住宅ローンになるということなのです。10年後は変動金利にするか再度固定金利にするかを選ぶことが出来ます。

しかし、ほとんどの場合で金利の優遇幅が下がってしまうので金利は上がります。この固定金利期間選択型住宅ローンを選ぶメリットは基本的にはありません

 

変動金利住宅ローンのシミュレーションをする方法とは?

変動金利住宅ローンというのは、お話をした通り総返済額を正確に計算することはかなり難しいです。そのため、将来の金利はこれくらいじゃないのか?ということで予測を立ててシミュレーションする必要があります。

 

予測というのも、ざっくりしたもので私はいいと思っています。

雰囲気的にこれからは金利が上がりそうだと思うので、今度はいつ、どこまで上がるのかを設定していきます。

5年後もしくは10年後に+1%、そこから10年後に+1%で計算してみる。
私がざっくり変動金利住宅ローンの計算をする時は、5年後もしくは10年後に+1%、そこから10年後に+1%で計算してみるという条件で計算しています。

もちろん、それが正解かどうかはわかりません。それは誰にもわからないことです。

 

Excelで変動金利住宅ローンを計算する方法とは?

先ほどの内容は、変動金利で住宅ローンを借りた場合の毎月の返済額やトータルの返済額をざっくりとシミュレーションすることが出来ます。

ですがざっくりではなく、もっと細かく計算したいという人にはエクセルで行う、変動金利受託ローン計算がオススメです。

また別の機会で詳しくお話しはさせていただきますが、エクセルで行うことにより、先ほど行った方法よりもさらに詳しく計算をすることができるのです。

 

住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするか決める方法は?

さて続いては、住宅ローンを変動金利にするか固定金利にするかを決める方法についてお話をしていきましょう。

 

その差というのは簡単で、ローンを組んだ後でも金利を気にしながら生活をして行くのか、全く気にしないで生活をするのかのいずれかになります。

 

先ほどからお話をしている通り、固定金利の場合はローンを組んだ後でも一律同じ金利でのお支払いになりますが、変動金利というのはその名の通り一定ではなく常に金利が変動して行くのです。

つまりある時期においては固定金利よりも安い金利での支払いになるかもしれませんが、別の期間においては固定金利よりも多く金利を支払わなくてはならなくなる可能性もあるのです。


固定金利の住宅ローンは変動金利の住宅ローンよりも金利は高いです。

しかし、金利は返済開始から終了までずっと決まっています。変動金利よりも高い住宅ローン利息を払って損をする可能性はありますが、それを保険料や手間賃と割り切って安心感を取るということです。

 

すでにお話をしましたが、変動金利がお得なのか、それとも固定金利がお得なのかはケースバイケースになります。

固定金利より低い金利の期間が多く続けば、変動金利の方がお得ではありますが、そうでないのであれば固定金利の方がトータル的にはお得ということなります。

 

変動金利の返済額でないと借りられないという場合は?

この項目で最後になりますが、変動金利の返済額でないと借りられないという場合はどうでしょうか?

 

その時にまず行わなければならないことは、「本当に変動金利住宅ローンじゃないと返済がキツイのかどうか確認する」ということです。本当に今考えている住宅ローンの返済額しか無理なのかを計算して確認してみてください。

確認する方法はキャッシュフロー表(ライフプラン表)を作成することです。

 

金利の引下げについて

どっちがお得?住宅ローンの金利は固定と変動のどちらが良いか徹底解説!

店頭金利とは?

さてここからの項目は、金利の引き下げについてお話をしていきます。

 

まず用語として押さえておいてほしいことは、店頭金利という言葉です。この店頭金利というのは、金融機関が決めている本来の金利のことをいうのです。この店頭金利というのは、住宅ローン金利の基準となっているため、まさに「定価の金利」と考えることもできます。

 

適用金利とは?

続いて抑えておいてほしい用語としては、適用金利という言葉です。この適用金利というのは、先ほど話をした店頭金利から、一定の金利を引き下げたものを適用金利と呼ぶのです。

わかりやすく例えるのならば、店頭金利が「定価」だとすれば、適用金利は「値引き後の価格」と考えることもできます。実際にはこの適用金利が使用され、返済額も適用金利を使って計算されます。

 

引下げ幅って何?

続いての専門的な用語としては、引下げ幅という用語があります。引下げ幅というのは、扱っている金融機関によって異なってはきますが、近年の低金利競争を背景に引下げ幅は拡大される傾向にあります

実はこの引下げ幅は、全員が一律に引き下げられるのではなく、借り入れする人によって差が生じてくるのです。

例えば、自己資金が20%以上ある場合や、公務員など勤務先が安定している場合などについては、引下げ幅が大きくなる傾向があるのです。

またその他にも、借り入れする金融機関に給料口座を開設をしたり、指定のクレジットカードに申し込みするなど、一定の条件を満たすことで引下げ幅が大きくなる場合もあるので、上記の条件に当てはまっていなくても十分に引き下げることは可能となっているのです。

 

引下げ方法で返済額は変わる?

それではこの項目で最後になりますが、引下げ方法で返済額は変わるかどうかを話していきます。

 

借入期間や引下げ幅によって、総返済額が変わります。固定金利選択型の当初引下げ型と全期間引下げ型でも当然ながら変わってきます。

 

当初の金利が低い「当初引下げ型」の方が効率がいいように見えますが、最終的に「全期間引下げ型」の方が、総返済額は少なくなる事があります。固定期間終了後の期間が長い場合には、引下げ幅が小さくなることの影響をより大きく受けるからなのです。

 

引下げ幅だけでなく、借入期間によっても、「当初引下げ型」と「全期間引下げ型」のどちらが有利になるかが変わってきます。返済期間が長い場合は「全期間引下げ型」が、返済期間が短めの場合は「当初引下げ型」が有利になる傾向がありますが、絶対ではありません。

 

引下げ幅や借入期間によって、個々の結果は異なります。金融機関のサイトにあるシミュレーションなどを利用すれば、自分で試算することができますので、ぜひ試してみてください。

自分で計算するのが難しいようであるのならば、金融機関に直接依頼をして、どの程度になるのか計算してもらってから決めても遅くはありません。

 

引下げ幅や引下げ方法どんな違いがあるか?

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変動金利型の場合は?

さて続いては引下げ幅や引下げ方法どんな違いがあるかみていきましょう。

 

まず初めは、変動金利型だった場合はどうでしょうか。一般的な多くの変動金利型については、借入れの全期間に渡って当初の引下げ幅がずっと適用されます。もし変動金利型で借り入れする場合は、できるだけ引下げ幅が大きいものを選ぶようにすることをお勧めします。

 

しかし、なんらかの事情で返済方法を固定金利選択型に切り替える場合、金融機関によっては同じ引下げ幅が適用されないことがあるので、使うときは気をつけて使うようにしましょう。

 

固定金利選択型の場合は?

変動金利の次は固定金利についても見ていきましょう。


固定金利選択型の引下げ方法には、先ほどの変動金利選択型と違い、2つのタイプが存在します。引下げ方法によって総返済額が変わってしまうため、基準金利から「どれだけ」「いつまで」引き下げてもらえるかが、非常に重要なポイントとなってきます。

 

当初引下げ型とは?

続いては当初引き下げ型についてお話をしていきます。

これは、固定期間中の引下げ幅が大きく、固定期間終了後の引下げ幅は小さくなるタイプのことを言います。

 

例えば、当初10年間の引下げ幅は2%、11年目からは1.2%になるというケースのことを言います。特徴としては、金利を低くしたキャンペーン商品などには、当初引下げ型のものが多く見受けることができます。
 

全期間引下げ型とは?

2つ目のタイプである、全期間引下げ型は、全期間引下げ型は借入れの全期間を通じ、引下げ幅が一定になっているタイプです。当初の引下げ幅は、「当初引下げ型」より小さくなりますが、固定期間終了後も同じ引下げ幅が適用されます。

 

住宅ローンの金利の幅について

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住宅ローンの金利の幅とは?

続いては住宅ローンの金利幅についてお話をしてまいります。

 

例えば、三井住友銀行の変動金利の金利について見ていきましょう。

変動金利型:年0.775%~年0.975%、つまり申込み内容や住宅ローン審査によっては、0.2%も金利が変わってくるのです。「年0.775%」だけを見て、三井住友銀行の住宅ローンに決めても、審査をしてみたら0.2%も高い「年0.975%」になってしまうこともあるということです。

 

メガバンクの場合、住宅ローンを比較する時点では、適用金利がこの「幅」のどこになるのかがわかる方法はないため、上限金利で見ておくことがとても大事になってきます。

 

ネット銀行の住宅ローン金利に幅はない

続いてはネット銀行の住宅ローン金利に幅はないということについて触れていきましょう。

 

また例え話をしていきましょう。ソニー銀行の「変動セレクト住宅ローン」変動金利の金利の場合、変動金利:0.539%となっておりますが、ネット銀行の場合は、審査の結果が良くても悪くても、審査に通りさえすれば表示されている金利が適用されることになっております。
 

金利が一つで明確であるため、ネット銀行の住宅ローンが比較しやすいのです。後から適用金利が高くなって後悔することもなく、安心できるのです。

 

住宅ローン金利に幅があるメリットとは?

この項目で最後になりますが、住宅ローン金利に幅があるメリットについてお話をしていきます。


「メガバンクや地方銀行の住宅ローンの金利は、はじめからネット銀行よりも高く設定されている」ので比較にならないのではないか、こう思ってしまう方も多くいると思います。これを逆にメリットと捉えることができないのでしょうか?

このメリットとして考えられるのは、「住宅ローン審査が通りやすい」ことです。つまり、メガバンクや地方銀行のように住宅ローンの金利が高く、さらに「幅」が用意されている場合には、低金利でひとつの金利で固定されているネット銀行と比較して審査に通りやすいと言うことです。

 

住宅ローン金利引下げタイプの注意点について

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知っておきたい固定期間選択型について

続いては、住宅ローン金利引下げタイプの注意点について詳しく話をしていきたいと思います。


まずは固定期間選択型について話をしていきたいと思います。住宅ローンの金利選択にあたって知っておきたいのは、借入れから一定期間の金利を固定するタイプの金利引下げ方法についてです。

固定期間選択型の金利の引下げ方法は、「当初期間の金利を大幅に引き下げるタイプ」「当初固定期間にとらわれず、借入期間を通して一律に金利を引き下げるタイプ」になります。

 

当初期間の金利を大幅に引き下げると?

続いては「当初期間の金利を大幅に引き下げ」についてです。
当初期間の金利を大幅に引き下げるということは、その後の期間の金利引下げ幅が縮小するということです。


例え話をすると、10年固定金利の場合、当初10年間から店頭表示金利より2.20%引き下げ、その後の全期間からその時点の店頭表示金利より1.40%引き下げたとします。


10年固定の店頭表示金利を3.40%とすると、当初期間に適用される金利は1.20%になります。しかし10年経過後は、金利引下げ幅が縮小します。仮に店頭金利が変わらなくても、適用金利は2.0%(3.40%-1.40%)です。

金利引下げ幅が縮小した分だけ、適用金利が上がります

 

返済額の例を見てみてると

10年固定金利の場合、当初期間の金利を大幅に引き下げるタイプを選択した場合の返済額を見ていきたいと思います。

 

例えば3,000万円を30年間、1.20%で借りると、毎月返済額は99,272円になります。10年経過後に再度10年固定を選択しても店頭表示金利が変わらなければ、11年目以降の適用金利は2.0%になります。そうすると毎月返済額は107,108円になって、毎月およそ8,000円の負担増です。

 

当初期間の経過後に金利が上がってしまったら?

「当初期間の経過後に金利が上がってしまったら」について話をしていきたいと思います。

 

例えば、10年経過後に店頭表示金利が1.0%上がって4.40%になったらどうなるでしょうか?

その際の適用金利は3.0%となります。当初期間の金利を大幅に引き下げるタイプを利用すると、返済スタート時の負担を軽くすることができるので覚えておきましょう。

 

しかし利用の際は、当初期間の終了後は返済額が上がるだろうと思われること、世の中の金利が上昇すればさらに返済額が上昇するだろうことについて、しっかりと認識し、それに対する備えをしておくようにしましょう

 

金利引き下げ交渉で抑えておきたい事は?

どっちがお得?住宅ローンの金利は固定と変動のどちらが良いか徹底解説!

住宅ローンをなるべく低い金利の適用にしてもらうには?

続いては「金利引き下げ交渉で抑えておきたい事」について見ていきましょう。

 

住宅ローンの金利を見てみると、先ほどから話している「引き下げ幅」というのがあります。これは、本来の金利からどれだけ引き下げてくれるか、ということは話しましたよね。この「引き下げ幅」が大きいほど、実際に適用される金利が低くなっていくのです。

 

住宅ローンの金利交渉はできる?

住宅ローンの金利交渉について気になる方もいることでしょう。銀行から金利を提示されてから、「もう少し下げてほしい」と交渉する余地があるのかどうかということです。交渉次第では下げてもらったという人もいます。
 

どのような人なら大丈夫なのかというと、金融機関が「この人に借りてほしい」と思う人です。

先に記載したような、確実に返してくれる、いわゆる良質な顧客である必要があります。まずは、自分に金利を引き下げてもらえるような条件が揃っているか、客観的に自分を見てみましょう。

 

住宅ローンの計算方法について

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住宅ローンの計算方法を知ろう!

さて次の項目が「住宅ローンの計算方法」についてです。

住宅ローンの計算方法については、下記の項目を意識してもらいたいと思います。

 

  • 毎月の返済額について

  • 総返済額と利息額について

  • 毎月の返済額、総返済額が完済可能かについて


融資をしてもらえたとしても、その先のことを考えなければ意味はありません

 

毎月の返済額を計算するには?

続いては毎月の返済額について計算を考えていきましょう。毎月の返済額ですが、これは次の計算式を見ていきましょう。

毎月返済額=借入額×{月利(1+月利)返済回数/(1+月利)返済回数-1}

ここで「月利」とは聞きなれない言葉でしょう。これは1ヶ月あたりの金利のことを指しております。年利が1年間の金利を意味しているのです。

 

毎月の返済額の内訳を把握して総返済額を計算する方法は?

この項目で最後になりますが、「毎月の返済額の内訳を把握して総返済額を計算する方法」についてお話をします。


元利均等返済というのは、毎月の返済額を一定にして返済額から利息を引いた金額を元金として返済していく方法です。

返済当初は残高が多いため、返済額に占める利息の割合が高く、年数を経るごとにその割合は減っていきます。元金に充当される割合が増えていきます。ご自分で住宅ローンの計算をしてみると、毎月の返済額のうちの元金返済額と利息支払額がわかります。
 

住宅ローン会社を金利別で比較ランキング

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住宅ローン変動金利上位3社

続いては住宅ローン会社を金利別での比較ランキングです。

下記が住宅ローン変動金利の上位3社になりますので、参考にして見てください。

 

  1. じぶん銀行 住宅ローン 全期間引下げプラン 変動

  2. 住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン<通期引下げプラン> 変動

  3. イオン銀行 住宅ローン 金利プラン 手数料定率型 変動

 

住宅ローン固定金利上位3社

住宅ローン固定金利上位3社についても見ていきましょう。

 

  1. じぶん銀行 住宅ローン 当初期間引下げプラン 固定10年

  2. イオン銀行 住宅ローン 当初固定金利プラン 手数料定率型 当初10年固定

  3. 三井住友信託銀行 住宅ローン<リレープランフレックス>【当初期間金利引下げ】 固定10年

 

住宅ローン全期間固定金利上位3社

続いて最後になりますが、住宅ローン全期間固定金利上位3社について見ていきましょう。

 

  1. ARUHI ARUHIスーパーフラットS(金利Aプラン) 全期間固定(15年~35年)

  2. 住信SBIネット銀行 フラット35S(金利Aプラン) 全期間固定(21年~35年)

  3. 楽天銀行 フラット35S(金利Aプラン) 全期間固定(21年以上~35年以下)

 

住宅ローンを組む際は自分にあった金利を選ぼう!

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金利については引下げ幅だけでなく、借入期間によっても「当初引下げ型」と「全期間引下げ型」のどちらが有利になるかが変わってきます。

 

返済期間が長い場合は「全期間引下げ型」が、返済期間が短めの場合は「当初引下げ型」が有利になる傾向があります。

引下げ幅や借入期間によって、個々の結果は異なります。金融機関のサイトにあるシミュレーションなどを利用すれば、自分で試算することができます。

難しければ、金融機関で試算してもらったうえで、どのタイプにするか決めるようにしましょう。

 

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