2017/08/16

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住宅金融支援機構のメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

住宅金融支援機構の物件の特徴、メリット・デメリット

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

住宅金融公庫は、2007年4月に独立行政法人住宅金融支援機構となり、住宅に関する融資を積極的に行っています
ただし、入居者の状況や、契約内容に対して制限がありますので、ある程度把握しておくとスムーズです。

 

そこで、この記事では、住宅金融公庫物件に関して知っておきたいポイントを紹介します。住宅金融公庫物件の特徴や、メリット・デメリットも詳しく解説しますので、ぜひ参考にしていただければと思います。

住宅金融公庫物件とは?

住宅金融公庫は、住宅建設時などに必要となる資金を、融資によって支援してくれる上、災害復興時などにも利用することができます。住宅金融公庫物件とは、住宅金融公庫の融資で立てられた賃貸住宅のことを指し、建物には住宅金融公庫物件であることが表示されています。

 

入居資格や契約内容に制限があるのは、銀行などの民間金融機関よりも有利な条件で融資が行われているからです。ちなみに、2007年3月31日までに旧公庫に借入申し込みをしている場合は、その時の条件が適用されます。

入居するための条件は?

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

住宅金融公庫物件にはどのような特徴があるのでしょうか?賃貸物件を探している一般の利用者にとっては、住宅金融公庫物件であるのか、そうでないのかの違いが不明かと思います。

 

そこで、公庫物件の入居における条件と、公庫物件の注意点を知っておくと良いでしょう。それぞれの内容を具体的に解説します。

住宅金融公庫物件を借りる際の制約条件について

住宅金融公庫物件は、入居資格が必要と紹介しましたが、一体どのような条件があるのでしょうか?それは、ことなどがあげられます。

住宅に困っていることや、家賃を継続的かつ安定的に支払えること、日本国籍であることや、外国人登録を受けている。

これらの内の1つではなく、全てをクリアしている必要があります

法人契約もできますが、その場合には、連帯保証人を立てなければなりません。入居者が連帯保証人となる必要があります。

公庫物件の注意点について

住宅金融公庫物件で注意しなければならないことは、手数料を支払う必要があるということです。
どういうことかというと、住宅金融公庫物件の場合は、更新料が必要ありませんが、その分手数料の支払いがあります

 

更新料が不要だからといって気楽にしていたら、手数料が必要となって慌てて金策しなければならなくなる可能性がありますので、あらかじめ想定しておきましょう。

住宅金融支援機構のメリットとは?

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

住宅金融公庫物件には、いくつかのメリットがあります。

そのメリットのうち、特に大きなメリットを紹介すると、保証金がかからないというメリットと、繰り上げ返済の手数料がかからないというメリットがあります。

賃貸住宅に住まわれた経験のある人や、現在も住んでいる人の場合は、このメリットがどれくらい嬉しいものかご理解いただけるかと思います。それぞれのメリットについて見ていきましょう。

保証金は0円(団体生命保険への加入が必要)

通常、賃貸住宅の契約をする場合には、一定の保証金が必要です。これは、敷金や礼金と混同されがちですが、どちらかというと初期費用と考えると分かりやすいかと思います。
住宅金融公庫物件の場合は保証金が不要なので、他の賃貸住宅物件よりも手軽に借りることが可能です。ただし、団体信用生命保険に加入していることが条件となっています。

団体信用生命保険は、万一公庫のローン利用者が死亡した場合や、高度障害となった場合に、保険金によって債務を完済する制度のことをいいます。

繰り上げ返済手数料は0円(ただし100万から)

銀行などで住宅ローンを借りた場合、毎月決まった金額を決まった期間で返済して行くことになりますが、ある程度まとまったお金ができた場合には、繰り上げ返済をする人がいらっしゃいます。

繰り上げ返済をすると、本来その分の金額にかかるはずだった金利を削減することができ、お得に返済が可能です。繰り上げ返済の場合には、手数料が取られるケースがありますので、返済額と手数料を見比べる必要があります。

しかし、住宅金融公庫物件の場合は100万円以上の繰り上げ返済に限り、手数料がかかりません。よりお得に返済することができます。

住宅金融支援機構のデメリットとは

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

住宅金融公庫物件はメリットが多い物件ではありますが、少なからずデメリットもあります。住宅金融公庫物件のデメリットは、担保物件の審査が厳しいということにつきます。
基本的に、金融機関で良い条件のものは、審査が厳しい傾向があります。

例えば金利が低い借入であればあるほど、審査に通過することが難しくなる個人ローンなどと同じです。

デメリットも事前にしっかりと想定しておきましょう。

担保物件の審査が厳しい

住宅金融公庫物件の場合は、いざローンを組もうと思うと、その前に担保物件に審査が入ることになっています。そのため、審査基準を超えていなければローンを組むことは不可能ということになります。

 

どういうことが審査されるかというと、たとえば担保物件の大きさや規格に準拠してるかどうか?断熱性や耐久性はどうか?設計検査や現場検査、維持管理についてなど、さまざまな項目がしっかりとチェックされています。

住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の繰り上げ返済について

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

住宅金融公庫物件の繰り上げ返済について、もう少し詳しく見て行きましょう。ここでは、基本に立ち返り、「繰り上げ返済はできるのか?」のおさらいや、「どうやって繰り上げ返済するのか?」「繰り上げ返済は何度もできるのか?」などの項目について紹介します。

 

また、「繰上返済を行うときに支払う経過利息って何?」という疑問についても具体的に解説したいと思います。

繰り上げ返済はできるのか?

繰り上げ返済は、先ほども紹介したように行うことが可能です。
100万円以上の返済の場合は手数料もかからないことは、メリットの所でも解説した通りです。少しでもお得に繰り上げ返済をすることが望ましいでしょう。

 

金融機関の窓口で手続きすることも可能ですし、ネットサービスである「住・My Note」を利用して手続することも可能です。繰り上げて返済可能額は10万円以上で、一か月前までに依頼する必要があります。

どうやって繰り上げ返済するのか?

繰り上げ返済の方法は、繰り上げ返済を希望する日の1か月前までに、取扱金融機関に申し出るか、「住・My Note」に申し込みする必要があります。いずれの場合も、気軽に相談や利用ができるので、安心して申込手続きをしましょう。

 

ただし、住・My Noteの場合は、返済状況等の事情によって申し込めないケースがあります。その場合には窓口に一度問合せをしてみたほうが良いでしょう。

繰り上げ返済は何度もできるのか?

繰り上げ返済に関する素朴な疑問として多いのが、繰り上げ返済は何度でもできるのか?です。基本的には金融機関の窓口で手続きする場合も、「住・My Note」を利用して手続きする場合も、何度でも行うことが可能です。

 

ただし、「住・My Note」を利用して繰り上げ返済をする場合には、2カ月以上連続して利用することはできません。1カ月おきであれば可能ですので、タイミングをはかる必要はあります。

繰上返済を行うときに支払う経過利息って何?

経過利息とは、繰り上げ返済日の直前の返済日から、繰り上げ返済日までに発生した利息のことを指します。というのも、毎月の返済は利息が後払いとなっていますので、月々の返済時には1か月分、ボーナス払いの場合は6か月分の利息の支払いをしています。

 

そのため、繰り上げ返済や、毎月の支払日以外に完済する場合には経過利息が必要なのです。

住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の火災・地震保険について

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

万一の災害によって、被害を受けた場合に、債務だけが残るとなると物心両面で大きな損害となる可能性があります。そこで、債務だけが残らないように、火災保険や地震保険を付ける必要があります

 

住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の火災・地震保険について、その種類や補償対象、保険金額や付保の継続等について紹介したいと思います。

種類について

住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の火災・地震保険の種類については、一定の基準が設けられています。それは「損害保険会社が扱う火災保険または法律の規定による火災共済であること」となっていますので、この基準に入る保険を付ける必要があります。

 

法律の規定による火災保険の具体例としては、広く知られているJA共済全労済があり、その他にも都道府県民共済CO・OP(コープ)共済などが該当します。

補償対象は?

住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の火災・地震保険の補償対象は、建物の火災によって損害を被った場合に保険金がおりるということになっています。ここで重要なのは、「建物の火災」です。

 

例えば地震が原因で起きた火災や、火山が噴火したことによって火災が起きた場合、ほかにも津波が原因で火災となった場合には、補償の対象外となります。

そのことを知らずに、いざという時に補償されないことを知ると、慌てることになりますので覚えておきましょう。

保険金額について

補償の金額についても知っておきましょう。補償の金額は、住宅支援機構の総借入額以上であることと定義されています
ただし、総借入額が建物の評価額よりも高い場合には、建物の評価額と同じ金額となっています。

 

付保割合条件付実損払特約条項付きの火災保険を付保するのであれば、住宅支援機構の総借入額を下回った保険金額でも問題ありません。

付保の継続等について

付保の継続等についても紹介します。
返済終了までの期間は、火災保険を付保することが必要です。火災保険は最長で10年という期間加入することとなるため、完済までに保険期間が終わった場合は、更新するか新規加入することが必要です。

 

最初に申し込む時には先々のことまで覚えていないかも知れませんが、こういう規定があるということを、頭の片隅にでも入れておきましょう。

住宅金融支援機構(住宅金融公庫)の金利について

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

ローンを組むということは、簡単にいうとお金を借りることなので、しっかりと返済していく必要があります。でも、どうせ借りるなら少しでもお得に借りたいと思うのが心情なので、金利という要素はとても重要なのではないでしょうか?

 

最後は、旧公庫融資の基準金利について基準金利の推移について、それぞれの内容を見て行きたいと思います。

旧公庫融資の基準金利は?

実は旧住宅金融公庫から借り入れを行う場合に、かつて存在していた「マイホーム新築融資」や「建売・マンション・中古住宅購入融資」などに関しては、既に廃止されています

 

これは、旧住宅金融公庫が廃止され、現在の受託金融支援機構が設立したために、その際に廃止されているのです。

 

一般の人に対応した旧住宅金融公庫の金利は適用されず、「つみたてくん」などの積立者向けに限定で適用される金利となっていますので注意が必要です。

旧公庫融資基準金利の推移について

過去10年の金利推移を振り返ると、現在は有利な低金利となっていることが分かります。
例えば、平成21年5月の基準金利は4.07%でしたが、平成29年8月時点での基準金利は1.29%の低金利となっています。

 

この期間で最も低い金利だったのは平成28年7月の1.10%で、やや上昇していますが、いずれにしてもかなり低水準であることが分かります。
金利は借入期間が長くなるほど大きな差となりますので、少しでも有利なタイミングで借入れたいものです。

自分にあった住宅ローンを組みましょう!

住宅金融公庫の特徴とメリットとデメリットについて分かりやすく解説!

住宅金融公庫は、一般の銀行よりも借入メリットが多く、お得に利用することができるでしょう。
しかし、お得であるということは、条件が厳しいという裏返しでもありますので、一定条件をクリアしなければならないことは覚悟しておく必要があります。

 

住宅ローンを組む場合には低金利であるほど得ですし、住宅ローンは長い間影響をし続けるものでもありますので、ここで紹介した情報を参考にしていただき、少しでも負担の軽い方法で利用すると良いでしょう。

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