2017/08/10

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住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

住宅ローンの諸費用は何にいくらかかるの?

住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

住宅購入や住宅ローンの借り入れは様々な諸費用がかかる?

住宅を購入するときは、土地や建物など数千万円もするものに気が取られてしまいます。

しかし、住宅を購入するときには約10%程度の諸費用がかかります。10%といえば、3.000万円の住宅であれば、300万円にもなります。諸費用を考えずに住宅購入を進めてしまうと、マイホーム貧乏になりかねません。

これから、住宅購入の諸費用にはどのようなものがあるのか?どのように節約をすればいいのか?を解説していきます。

住宅ローンの諸費用について

住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

住宅ローンの諸費用は150万では足りない

住宅を購入するときに、あまり調査をせずハウスメーカーなどに住宅にかかる費用を相談すると、「諸費用は100~150万円程度です」と言われることがあります。実際には、この金額より高くなることが多く、住宅購入総額が想定より多くなってしまいます
一度決めてしまったマイホームですから、購入を中止することもできずに、お金の工面で苦労する人がいます。

住宅ローンの諸費用だけであれば、100~150万円程度で収まるかもしれません。しかし、住宅購入の諸費用は、住宅ローン以外にもさまざまな費用が掛かります。住宅は金額が高いだけに、予算をオーバーするとその後が大変です。

それでは、これから住宅購入に関わる諸費用をそれぞれ確認していきましょう。

住宅購入の予算は諸費用込みで計算しないといけない

夢のマイホームを購入するために、無理をしてしまうと、購入後に毎月の住宅費の支払いが厳しくなり、毎日毎日節約の日々になります。
それでは、何のためにマイホームを購入したのかが分からなくなってしまいます。そうならないためには、しっかりと予算を立てて、その予算内で住宅を購入することが重要です。

住宅のチラシを見ると、戸建てであれば、「土地と建物で5,000万円」や、マンションであれば、「マンション4,000万円」などと、土地と建物の金額のみが強調されて販売されています。そのチラシに書かれている金額で予算を使い切ってしまうと、諸費用で予算オーバーをしてしまいます。
諸費用込みで予算内に入れることで、毎月の住宅費に困ることがなくなります。

住宅の諸費用は一般的に、3~10%と言われています。そのため、諸費用が多くなることも想定して、諸費用は15%として計算しましょう。

例えば、あなたが作ったライフプラン表に住宅購入の予算が4,000万円とされている場合は、
 

  • 4,000万円(住宅総予算) × ( 100% – 15%(諸費用) ) = 3,400万円(土地と建物の予算)


と、計算されますので3,400万円内で土地と建物を探すことで予算オーバーすることが防げます。

諸費用を現金で準備できない場合はどうすればいい?

諸費用は、原則としてローンではなく、現金で用意する必要があります。ただし、年収が少ないなどの理由で、貯金が少ない状態で住宅を購入される人もいると思います。そのような人は、以下の2つの対応を検討されるとよいでしょう。

頭金が足りない場合の対応方法

  • 工夫をして諸費用を抑える

  • 諸費用も住宅ローンで組む


工夫をして諸費用を抑えるとは、何をすればよいのでしょうか?

諸費用の中には、税金などの固定された費用もあれば、購入や契約の方法で金額が変更する費用があります
例えば、以下のような対応が考えられます。
 

初期に諸費用の支払額を抑える方法

  • ネット銀行で増えている保証料・団体信用生命保険(以下、団信)不要の住宅ローンを選ぶ

  • 火災保険を2年などの短い年数で契約する(最長10年、火災保険は一括払い)

  • 消費税のかからない個人の売主から購入する

  • 住宅本体価格を下げるために値下げ交渉をする
     

昔は頭金をいくらか現金で用意しなければ、住宅は購入できませんでした。
しかし、最近では諸費用込みの住宅ローンも販売されています。ただし、諸費用も住宅ローンで組むということは、銀行から「貯金ができない人」と思われ、リスクが高い人として扱われます結果として、金利が高くなります

できれば、諸費用はもちろん、ある程度頭金を用意するところで、住宅ローンの金利を引き下げたいところです。

住宅購入時にどんな諸費用がかかるか?

住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

土地を買う時にかかる諸費用とは?

土地を買う時にかかる諸費用は、以下の通りです。
 

  • 所有権移転登記・地目変更登記・抵当権設定登記事態の費用

  • 所有権移転登記にかかる費用

  • 地目変更登記にかかる費用

  • 抵当権設定登記にかかる費用

  • 土地の仲介手数料

  • 固定資産税の清算金

  • 収入印紙

  • 水道加入金

  • 排水負担金

  • 境界基礎工事

住宅ローンを借りる時にかかる諸費用は?

住宅ローンを借りる時にかかる諸費用は、以下の通りです。
 

  • 事務手数料

  • 保証料

  • 団信費用

  • 収入印紙代

  • 抵当権設定登記

  • 火災保険料

  • 斡旋手数料(不動産業者を通して住宅ローンを契約した場合)

  • つなぎ融資の手数料と金利(注文住宅のように事前に土地を購入する場合)

  • 適合証明書発行手数料(フラット35の場合)

その他かかる諸費用について

土地購入、住宅ローン借入の時以外のタイミングでかかる諸費用も見てみましょう。以下の通りです。
 

  • 初穂料・玉串料

  • 大工さんへの差し入れ

  • 住宅瑕疵担保責任保険料

  • 建築確認申請費用

  • 現場管理・設計費用

  • 地盤調査費用

  • 地盤改良費用

  • 引っ越し代

  • ケーブルTV接続工事代

  • 家具・家電購入費

  • 建物表示登記費用

  • 建物所有権保存登記

  • 不動産取得税

  • 外構費用


諸費用の項目が多すぎて大変に感じます。これらをまともに全額支払うと、大変なことになりますので、これから節約方法について解説します。

節約できる諸費用と節約方法について

住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

土地購入時にかかる諸費用と節約方法について

土地購入時にかかる諸費用で節約できるものは、以下の通りです。
 

土地購入時にかかる諸費用で節約できるもの

  • 所有権移転登記

  • 地目変更登記

  • 抵当権設定登記

  • 仲介手数料


所有権移転・地目変更・抵当権設定登記の節約方法は、自分で登記をする報酬の安い司法書士、土地家屋調査士を探すことです。

自分で登記する方法は一見難しそうですが、本やネットにいろいろな情報がありますので、比較的簡単に手続きできます
報酬は10~15万円程度しますので、少し勉強するだけで、月収の手取りに近い節約ができます。

ただし、自分で手続きをする場合は手続きミスなどをする可能性がありますので、売主が個人などの中古住宅では、売主に迷惑をかけるため、おすすめできません


「報酬の安い司法書士、土地家屋調査士を探す」ですが、今ではインターネットで多数の司法書士などを検索できます。そして、相見積を出すと安くできます

ただし、不動産業者や銀行によっては、司法書士を指定してくる場合がありますので、この場合は対応できません。

次に仲介手数料の節約です。仲介手数料は上限が決められているだけで、不動産仲介業者の意思によって下げることができます。よって、値切り交渉は可能です。ただし、基本的に不動産仲介業者の収入は、仲介手数料のみですので、それを値切るということはどこから収益を得ているのでしょうか?

仲介手数料を値下げする住宅のリスク
 

  • 価値のない家を押し付けている

  • 手数料が安い分の料金を物件価格に上乗せしている


などが考えられます。普通は、仲介手数料の値切りには応じないはずですので、値切りOKの裏には何があるのかをしっかり考えてから、値切るようにしましょう。

住宅ローンを借り入時にかかる諸費用と節約方法について

住宅ローンを借り入時にかかる諸費用で節約できるものは、以下の通りです。
 

  • 抵当権設定登記(土地の場合と同じ)

  • 融資事務手数料

  • 保証料

  • つなぎ融資の手数料と利息

  • 火災保険料

  • 団信保険料


「融資事務手数料」、「保証料」、「つなぎ融資の手数料と利息」、「火災保険料」は、各銀行・保険会社の資料を比較することで節約できます。各単独の費用ではなく、合計費用で比較することがポイントです。

団信は、住宅ローンに無料でついていることがあるので、無料であれば問題ありません。
フラット35のように有料の場合は、契約者の死亡に備えた同じ機能を持つ収入保障保険を利用することで、団信の節約になります。

その他にかかる諸費用の節約方法について

その他にかかる諸費用で節約できるものは、以下の通りです。
 

  • 初穂料

  • 住宅瑕疵担保責任保険料

  • 地盤改良費用

  • 引っ越し代

  • ケーブルTV接続費用

  • 表示登記費用(土地の場合と同じ)

  • 所有権保存登記費用(土地の場合と同じ)

  • 外構費用


これらに関しては、「そもそも必要なのか?」を考え、不必要であれば削減し、必要であればその都度調査して節約をすることで対応できます。

アプラスの諸費用ローンってどんなもの?

住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

マイホームプラン商品概要について

新生銀行グループのアプラスから販売されている、諸費用用のマイホームプランというローンをご存じでしょうか?
住宅ローンより金利は上がりますが、住宅ローンとは別に諸費用のために借りることができます

利用方法としては、諸費用はこちらのローンを利用して、住宅ローン本体は、頭金を入れることで金利を低くします。お金が貯まったらこちらのローンから繰り上げ返済をすると、それほど利払いをする必要もなくなり、金額が大きく長期にわたる住宅ローンは低金利で借りることができます

マイホームプランは、下記の諸費用に利用できます。

 

  • 住宅ローンの融資事務手数料(つなぎ融資も可)

  • 住宅ローンの保証料

  • 火災(地震)保険料

  • 団信初年度特約料

  • 固定資産税、都市計画税の初年度精算金

  • 修繕積立基金、管理準備金など

  • 水道負担金

  • 不動産仲介手数料

  • 登記費用

  • 印紙代

  • 検査に関する費用(適合証明書など)


出典:マイホームプラン

住宅ローン諸費用のシミュレーションおすすめサイト
住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

住宅ローン諸費用のシミュレーションしてみよう!

住宅の諸費用を手計算するとなると、わずらわしいと思う人も多いでしょう。住宅ローン諸費用のシミュレーションサイトがありますので、概算はそちらで出すことができます。


具体的にやってみましょう。
3,000万円の新築マンションに、住宅ローン3,000万円を組んだ場合の諸費用を計算しました。

住宅データの入力

住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します

 

  • 税金・登記 合計 131,250円
     印紙税 15,000円
     登録免許税(所有権保存・移転) 116,250円

  • 住宅ローン手続費用 合計 650,000円
     印紙税 20,000円
     登録免許税(抵当権設定) 30,000円
     住宅ローン融資手数料 600,000円

  • 諸費用総額 合計 781,250円

住宅ローンを組む際はどんな諸費用が発生するか確認しよう!

住宅ローンの諸費用はいくら掛かるの?内訳と節約方法について解説します!

住宅の諸費用は、項目数も金額も思ったより多いと感じられたのではないでしょうか?

一見難しそうですが、諸費用は一通り決まった内容のものしかありません

まずは予算を多めにとって、住宅を探し、詳細を進めていく中で予算が余るのであれば、より自分の理想としたマイホームに自分の思いと予算を追加していくのがいいのではないでしょうか?

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