2017/08/10

借りる

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住宅ローンの借り換え審査の基準と落ちてしまう理由について解説します!

住宅ローンの借り換え審査について詳しく解説!

住宅ローンの借り換え審査の基準と落ちてしまう理由について解説します!

住宅ローン借り換えでも審査はあるの?

「住宅ローンの借り換えをする時にも審査はあるか」

もちろんあります

 

ここで気になるのは「審査基準はどうなのか」ということではないでしょうか。

そこで今回はそんな疑問を解決すべく、借り換え審査に関して詳しくご紹介していきたいと思います。

 

審査基準はもちろん、必要書類なども併せてご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローン借り換え審査が通りやすい銀行ってあるの?

住宅ローンの借り換え審査の基準と落ちてしまう理由について解説します!

住宅ローン借り換え審査基準甘いのか?

借り換え審査の時に見られる項目は、おおよそ下記の項目です。

 

  • 年齢

  • 勤続年数

  • 勤務先

  • 返済負担率(年間の返済額と年収の割合)

  • 健康面での問題

  • 車のローンや教育ローンの残高

  • キャッシングでの借り入れ

  • 金融事故の有無(これまでの支払いや返済の延滞などの信用情報)

 

これらのどこのローンでもチェックされるような項目ですよね。

また住宅ローン借り換えの際には、上記にプラスしてもう2つチェックされることがあります。

 

  • 現在の担保物件の価値

  • 物件評価

 

どちらかというと、この2つが重要になってくるのです。

当然ながら不動産価値が大幅に下がっていたり、地価が下落して担保価値が大幅に下がっている場合には、残念ながら借り換え審査に通らないことも考えられるのです。

 

借り換え審査基準に関しては、それぞれの金融機関、それぞれの商品によって異なります。

また住宅金融支援機構と民間銀行が提携して貸し出している「フラット35」はまた違った特殊な審査基準があります。

 

借り入れを希望する方の環境や収入、物件価値などは千差万別ですので、ここで「借り換え審査は甘い」「甘くない」と答えるのは非常に難しいのです。

住宅ローン借り換え審査に甘い銀行がある?

住宅ローンの借り換え商品を提供してくれている金融機関は数多く存在しますが、審査基準はどの金融機関も明確に提示しているわけではありません。

例えば年収の具体的な数字が出ており、それを条件として満たしていたとしても、それ以外に問題があれば落ちてしまいますし、中にはその人を見て判断するといったことを売りにしている銀行もあるのです。

 

しかし「審査に甘い銀行はあるのか」と聞かれれば、「一般的には大手メガバンクよりも地方銀行や地元の信用金庫のほうが甘い」と言えるでしょう。

また最近ではネット銀行も増えてきており、金融機関側も「利用者の選択肢が広がった=競争先が増えた=審査が甘くなってきている」傾向があるようです。

 

しかし先述したように、年収や勤務先、勤務年数に借入金額、重要視される物件評価などの条件は人によって異なりますから、「この銀行が借り換え審査が甘い」、「この銀行は厳しい」というのは一概には言えないのです。

 

借り換え審査に通るかどうか不安な方は、どこの銀行が甘いか、厳しいかということを気にするよりも、「基準が異なる金融機関をいくつか試してみる」という方が良いでしょう。

例えば「地方銀行では審査に落ちたけどフラット35では通った」ということも実際にあるんですよ。

 

おすすめとしては、自分にとって条件の良い金融機関をいくつか比較し「最低でも3つの銀行に申し込みをしてみる」ことです。

借り換え商品を提供してくれている金融機関は数多く存在しますので、「1つが駄目でも次!」くらいの気持ちで申し込んでみましょう。

住宅ローンの借り換え時の審査の基準と落ちてしまう理由について

住宅ローンの借り換え審査の基準と落ちてしまう理由について解説します!

借り換え時物件の資産価値が下落する

不動産というものは、年数がたてばたつほど徐々に資産価値は減っていきます。

下記の画像を見てみましょう。

 

住宅ローンの借り換え審査の基準と落ちてしまう理由について解説します!

参照元:株式会社長嶋修事務所

 

このように、右肩下がりで価値が低くなっていくのです。

 

「新築はドアを開けた瞬間に価値が1~2割下がる」と言われるのをご存知ですか?

すぐに価値は2割減少して、10年がたつ頃には物件価値は半分にまで下落してしまうのです。

 

では、10年目にローン残高は半分になっているでしょうか?

いいえ、なっているはずがありませんよね。

借り換え時には、ローン残高に対して物件担保価値が不足している状態になりやすいのです。

借り換え時物件の担保評価に対する審査は甘くなる?

新規借り入れ時の融資率というのは、最大でも110%~120%がほとんどです。

この融資率は以下の式で計算することができます。

 

  • 融資率=融資可能額/物件の担保価値

 

つまり物件の担保価値が3,000万円であれば、3,300万円~3,600万円までなら融資可能ということですね。

この融資率が新規借入時と借り換え時で異なるというのが大きなポイントです。

 

  • 新規借入時の融資率:110%~120%

  • 借り換え時の融資率:150%~250%

 

先ほどの例で言いますと、3000万円の物件は10年後には物件の担保価値は半分の1500万円になります。

ローン残高は2300万円ほど残っているでしょう。

この場合の融資率は153%ということになり、新規借り入れ時の許容範囲は超えてしまっているのです。

 

とはいえこれでは借り換えでの融資が不可能になるパターンが多くなってしまうため、153%でも通るといった「融資率の基準を引き上げている=審査を甘く見る」ことが多くなるのです。

借り換え時個人の信用に対する審査は厳しくなる

物件の担保価値の審査を甘くしているだけで借り換えローンをOKしていては、その分貸し倒れの可能性が高くなり、銀行は大きな損失を抱えてしまうでしょう。

 

そこで審査のバランスを取るために、個人の信用に対する審査を厳しくする傾向があるのです。

借り換え時に新規借り入れ時と状況が変わっていて落ちる場合がある

「状況が変わっている」とはどのような点を言うのか、いくつかまとめてみました。

 

  1. 年収

  • 新規借り入れ時:200万円以上(78.4%の銀行)

  • 借り換え時:300万円~400万円以上

 

  1. 返済負担率

  • 新規借り入れ時:35%以内(69.2%の銀行)

  • 借り換え時:25%~30%以内

 

  1. 勤続年数

  • 新規借り入れ時:2年以上(60.1%の銀行)

  • 借り換え時:3年~5年

 

このように、生活環境や収入などでその審査基準が異なるのです。

クレジットカードのキャッシング枠が審査に影響する場合もある

クレジットカードには、ショッピング枠とは別にキャッシング枠があるかと思います。

この「キャッシング枠」が審査時に不利に働くことがあるのです。

 

「どれだけ枠が付いていても利用していなければ問題ないだろう」

そう思われるかもしれませんが、実はこれを「いつでも簡単に借金ができる状況である」と判断されてしまうことがあるのです。

 

審査のリスクを減らすためにも、使わないクレジットカードは解約し、不要な枠は外す(0円に設定する)ようにした方が良いかもしれませんね。

住宅ローン借り換えに必要なものは?

住宅ローンの借り換え審査の基準と落ちてしまう理由について解説します!

借り換え審査申し込みの必要書類について

借り換えローンに申込みする時の必要書類は、基本的には新規住宅ローンを借り入れした時とほぼ同じです。

 

  • 申し込み関係書類

  • 住宅ローン借入申込書(保証委託申込書)

  • 個人情報の取り扱いに関する同意書

  • 団体信用生命保険申込書兼告知書

  • 保証書

  • 申込本人関係書類

  • 住民票、本人確認書類(原本)

  • 印鑑証明書

  • 公的収入証明書(年収確認書類)

  • 担保関係書類

  • 売買契約書

  • 不動産登記簿謄本(登記事項証明書)

  • 公図

借り換え審査のみ求められる書類とは?

新規で借りた時には必要のなかった書類は以下のようなものが挙げられます。

 

  • 重要事項証明書

  • 工事請負契約書

  • 平面図

  • 地主の承諾書(借地の場合)

  • 償還計画表

  • 口座引落状況の分かる通帳の写し

 

償還計画表や口座引落状況の分かる通帳の写しは、日頃の返済状況や生活ぶりなどをチェックするために必要となる場合が多いようです。

借り換え審査の期間はどれくらい?

住宅ローン借り換え申し込み手続きから実行までにかかる期間は、一概には言えませんが大体1ヶ月くらいを見ておきましょう。

一般的な住宅ローン借り換えの流れは以下のようになります。

 

  1. 借り換え先に相談依頼

  2. 必要書類を準備

  3. 借り換え先の銀行から書類が送付される

  4. 一週間前後で審査の是非が通達される

  5. 審査に通って一週間ぐらいで契約書が送付

  6. 契約書を送付

  7. 指定した日付に借入れが開始

住宅ローン借り換え時は信用が大事!

住宅ローンの借り換え審査の基準と落ちてしまう理由について解説します!

借り換えローンの申し込み時には、新規借入時よりも条件が悪化していることも多いでしょう。

完済までの年齢や、健康問題、経年劣化による物件価値の下落など、不安に思われる方もいらっしゃるかと思います。

 

しかし、それまでの住宅ローンの返済状況が良いというだけでも、充分に勝負できる条件です。

借り換え時には条件が厳しいからこそ、あなたに対する信用度が重要になってくるのだと覚えておきましょう。

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