2014/10/09

借りる

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あなたは○○を見られている!? 住宅ローンの審査基準・必要書類と審査に通る方法まとめ

多くの人が利用する住宅ローン

住宅ローン 審査基準 必要書類 審査に通る方法

多くの人にとって、マイホームの購入は生涯の中で、一番大きな買い物であると思います。

そして、マイホーム購入に際に、やはり多くの人が利用する住宅ローン

ここでは住宅ローンを利用する際に、審査の対象となる項目と基準、審査の流れと必要なものについて解説していきます。

全国1400の金融機関が答えた住宅ローンの審査項目を把握し、準備を整えよう。


意外と知られていないのが、住宅ローンの審査対象になっている項目。

実は、国土交通省が毎年、「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」というものを発行しており、実際に金融機関が「あなたのどこ」を見ているかが記されています。


最新版である平成25年度版より、金融機関の中で2/3以上が参考にしているという項目を見てみましょう。重要とされる項目と一緒におおよその審査基準をご紹介します。


完済時年齢 99.1%

借入時年齢 97.5%

返済負担率 97.2%

勤続年数 96.5%

担保評価 96.2%

年収 96.2%

健康状態 94.8%

融資可能額(購入の場合/借り換えの場合) 92.2% / 91.6%

連帯保証 90.7%

他のローンなどの返済状況 87.4%

雇用形態 75.9%

■完済時年齢と借入時年齢

完済時年齢と借入時年齢とは、「いつ借りて、いつまでに返すか」というもので、借入時年齢は65歳~70歳完済時年齢は80歳未満としているところが多いです。

■返済負担率

返済負担率とは、年収に対しての住宅ローンの返済額の割合であり、年収が500万円で、年間の返済額が100万円の場合は20%となります。

金融機関のでは、この比率を40%以内としているところが多く、この割合の設定によって審査結果は変わってきます。

■勤続年数と雇用形態

勤続年数と雇用形態は、金融機関により差はありますが、だいたい勤続期間が2年~3年、雇用形態は契約社員でも勤続年数次第で利用できるものもありますが、派遣社員では借入ができないことが多いようです。

■担保評価

住宅ローンを利用して購入した住宅には「抵当権」が付きます。

つまり、購入した住宅が担保になるという事です。

新築の場合には問題になることは少ないですが、中古物件を購入する際は注意が必要です。

再建築不可の土地や、法改正により制限を超えてしまっている物件は、担保としての評価が下がってしまうことがあります。

■年収

年収は金融機関にもよりますが、最低ラインは200万円でしょう。

■健康状態

これは団体信用生命保険(団信)に加入できるかどうかが大きく関わってきます。

万が一、住宅ローンの利用者が事故や病気で返済ができなくなった場合でも、保険会社から金融機関に残りの借り入れ分が返済されますので、加入を必須としているところも多いです。

■連帯保証

連帯保証は必須ではありませんが、「収入が夫婦合算」であったり「親族名義の土地を利用」する場合などは必要になるケースがあります。

■他のローンなどの返済状況

住宅ローンの審査において、現在利用しているローンの返済状況なども大きく関わってきます。


自動車ローンなど、利用目的がハッキリしているローンは返済に滞りがなければ、特に問題はありませんが、消費者金融など、外から見て利用目的のわからないローンなどの借り入れがある場合は不利になることもあるようで、クレジットカードのキャッシング枠も同様に見られる可能性があります。


クレジットカードはポイント等の還元の面で増えてしまいがちですが、最低限必要な枚数のみを残し、可能であれば解約しましょう。


さらに注意して欲しいのは携帯電話やスマートフォンの分割払いです。

最近の携帯電話やスマートフォンは10万円近い価格のものがほとんどで、購入時に分割払いを選択する方も多く見受けられますが、万が一電話料金の支払いが遅れてしまった場合、ローン扱いである端末本体の分割代金の支払いが遅れたと見なされて、住宅ローンも含め様々なローン審査にて影響があります。



以上が住宅ローンを借り入れる際に、審査の対象となる項目です。

ここで挙げた項目は、すべてと言っても過言ではないほど審査の対象になる項目です。

住宅の購入の際に、住宅ローンを利用する予定があれば、可能な限り早めに準備を行い、対策を考えましょう。

最長2か月も?住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンの審査には、申し込みから短くても1ヶ月、長ければ2か月かかります。

なので購入する住宅が決まるより前から、金融機関などでローンの相談を始めておきましょう。

は実際に行われる審査の流れをご紹介します。

① ローン申し込み

金融機関に相談をして、住宅ローンの申し込みを行います。

② 事前審査

この段階で2週間前後かかり、ここで重点的に見られるのが上記で挙げた「借入時年齢と完済時年齢」「返済率」「勤続年数と雇用形態」「年収」などの信用度と返済能力です。

③ 売買契約または工事請負契約

事前審査をパスすれば、ここで住宅の契約を行います。

④ 本審査

事前審査をパスできれば、虚偽の記載や借入額の変更がない限り問題ないでしょう。

⑤ 住宅ローン契約

本審査をパスした後は、登記を済ませ、住宅ローンの契約を行います。



以上が大まかな流れになります。売買契約の完了から1ヶ月~2ヶ月ほどで決済が行われますが、万が一決済までに住宅ローンが実行されなかった場合には「つなぎ融資」と呼ばれる融資が必要になることもあります。そうならないためにも、早めの準備を心がけましょう。

やっぱり多かった!用意すべき必要書類

住宅ローンの申し込みにおいて必要な書類はいくつもありますが、一番大変なのが、金融機関や利用するローン次第で、用意すべき書類が変わってくる点です。

最終的には金融機関に確認が必要になりますが、例外なく必要なものをまとめてご紹介します。

■本人確認書類

・運転免許証、健康保険証

・印鑑証明書

・住民票


■収入に関する書類

・源泉徴収票

・住民税決定通知書、課税証明書


■物件の確認書類

・売買契約書

・重要事項説明書

・検査済証

・建物登記事項証明書、土地登記事項証明書


ここまでで審査の際に見られている項目とその基準、審査の流れ、必要な書類について解説しましたが、すべてに共通して言えるのは、「早めの準備が大切」という事です。


一生で一番大きな買い物であり、自分だけでなく、家族にも大きく関わってくることなので、焦らず臨みましょう。

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